EP687｜他同時存到五千美金、也貸到五千美金——那個選擇，決定了接下來三十八年

BNI PODCAST ‧ EP 687

BNI 台南大信白金分會　|　陳韋翔（美之耀）

多數人認識 Misner，是因為 BNI。但他其實在創立 BNI 的三年前，就開了另一家公司——而且那家公司到今天還在。這一集，他應會員之邀，講了那家公司是怎麼開始的：起點是一筆五千美金的學貸，以及一個很多人不會這樣做的選擇。

先講清楚：貸款不是拿去創業的

Misner 一開場就很謹慎地澄清了一件事，這個嚴謹值得肯定：

「我要先說清楚，我等一下要講的這筆學貸——我是拿它去繳學費的。我沒有用貸款去創業。但我會解釋那筆學貸如何導向了一家數百萬美元的公司。」

而這集之所以會出現，是因為他在第 456 集隨口提到「我有一家比 BNI 更久的公司，是一家不動產投資公司」，結果有幾位會員（他點名了 Ben 與 Carolyn）留言說想聽這個故事。

那所他念不起的學校，跟那所他非念不可的學校

故事要從更早說起，而這一段比投資的部分更值得看。

Misner 大學部時曾經被 Occidental College 錄取，還拿到 50% 的獎學金。但另外 50% 他付不起，家裡也付不起。所以他去念了社區大學，再轉到州立大學——「因為那是我唯一負擔得起的。那些都是很好的學校，我也很慶幸我去念了，我只是就是負擔不起私立學校。」

而 1982 年，他申請了南加州大學（USC）的博士班。他說得很直接：「雖然我完全不知道要怎麼付得起 USC 的博士班學費，但我不在乎。那是我的最終學位，那是我的目標。」

他申請了，而且錄取了。然後——他得付錢。

他拿到了幾筆小額獎學金，但大部分學費仍得自己扛。而他當時已經在洛杉磯有一份全職工作，收入卻不足以同時支撐生活費與博士班。

於是他做了兩件事：他在開學前又多找了一份工作，能做多少小時就做多少小時；同時，他申請了一筆五千美金的學貸。

而那個學費有多重？他給了一個讓人愣住的比較：

「講白一點——USC 一個學期的學費，比我整個大學學位還貴。一個學期，比我在社區大學加州立大學讀四年還多。」

兩個五千：那個決定性的岔路

他很誠實地說明了自己當時的心態：「問題是，我完全不知道我拿不拿得到那筆貸款，因為我從來沒申請過。所以我一邊申請，一邊拚命工作賺錢——以防萬一貸款沒下來。」

然後，在他即將進 USC 的前幾個月，貸款核准了。

而同時，他靠著那份額外的工作，已經存下了五千美金。

「所以，Priscilla，我當時的情況是——銀行裡有五千美金現金，手上還有一筆五千美金的貸款可以動用。我該怎麼辦？我該用現金去付學費？還是接受那筆低利率的學貸去付學費，然後把現金拿去投資？」

他強調了一件很重要的事：「投資一直是我的想法。我不會跑去買一台新車、或者做什麼把那五千塊揮霍掉的事。」

而他的判斷理由非常務實：「我知道我不可能接下來好幾年都用瘋狂的工時，同時做兩份工作、又全職讀博士班。」

所以他接受了低利率的學貸去繳學費，然後把自己賺來的那五千美金，拿去付了一間公寓的頭期款。

而那間公寓，就是他不動產投資公司的起點。

從一間公寓到一棟商用不動產

Priscilla 問：你是買下來就出租嗎？

Misner 說一開始不行——他自己住了大約兩年（1982 年底到 1984 年底）。1984 年他買了一棟房子，而那棟房子就是他創立 BNI 的那個家。而他把公寓留著，開始出租——所以嚴格說，1984 年才是他物業管理／不動產投資事業真正開始的時間點。

接下來的鏈條是這樣的（他也說明了美國的 1031 條款：為投資目的出售不動產、再購入另一處作相同用途，可遞延稅負——他特別提醒這在美國以外可能不適用）：

那間公寓 → 幾年後換成山上一棟更大的房子 → 再幾年後換成更大的一棟 → 再幾年後換成兩棟 → 而在錄音的前一年，他把那兩棟換掉，支付了他在德州興建的一棟商用不動產的一半。

他的總結是：「所以那筆原本用來繳學費的五千美金貸款，讓我能夠把我手上的五千美金現金，變成一棟 180 萬美元的商用不動產。」

而他馬上自己把時間軸講清楚，沒有讓數字聽起來像一夜致富：「那是 1982 年，這集節目是 2020 年——所以我們講的是 38 年。很長的時間。」

他也補充：這些年他和太太還做過其他的現金投資，而這家用幾千美元起家的小公司，如今是一家擁有 10 處商用不動產、幾十位承租戶的公司。

他自己說：這是一個關於「槓桿」與「紀律」的故事

Misner 把這個故事的主題講得非常明確，而且只有兩個詞：

「這是一個關於運用槓桿的故事——去槓桿你手上那筆小小的錢。而第二部分，是對紀律的承諾。所以這是一個關於槓桿與紀律的故事。」

而他點出這兩件事的通用性：「我後來也用槓桿與紀律，去建立 BNI 這個事業。這兩件事會產生驚人的結果。」

然後他說了一段對創業第三、四、五年的人特別重要的話：

「說真的，我明天就可以光靠不動產退休。但那花了很長的時間才走到這裡。我覺得有時候人們創業三年、四年、五年，就會想『我為什麼還沒有超級有錢？』我的經驗是：這需要時間。它需要槓桿、需要紀律、需要努力工作，而且需要時間。」

為什麼「38 年」才是這個故事的重點

劉潤在《底層邏輯1》裡有一句話，是對所有看到「五千變一百八十萬」就熱血沸騰的人最好的提醒：「複利效應不是暴富效應」（P110）。

他還進一步拆解了複利的兩個階段：「早期靠本金，後期靠複利」（P116）。這正是 Misner 那個故事的完整結構——前面十幾年幾乎全靠他自己打兩份工存下來的那筆本金與後續投入，真正讓數字變大的那幾次跳躍，都發生在很後面。

摩根·豪瑟在《花錢的藝術》裡把這件事講得更有畫面：「小而一致、會跟著漫長時間複利增長」（P308）。關鍵字是「一致」與「漫長」——而這兩個字，正好就是 Misner 說的「紀律」與「時間」。

而這也解釋了為什麼這個故事最容易被學錯。多數人會記住「180 萬」，然後去找下一個能快速翻倍的標的；而這個故事真正可複製的部分，其實是他 1982 年那個晚上做的選擇——把辛苦錢投入資產，而不是消費。

他自己的用詞也很值得注意：「因為我非常非常努力去賺那筆錢、然後把它投資出去，而不是把它花在幾十年後根本不重要的東西上。」

放回台灣：可以學的與不能照搬的

先講不能照搬的。美國的 1031 條款在台灣沒有對應制度；台灣的不動產交易稅制（房地合一稅、持有稅、貸款成數與利率環境）與美國 1982 年的環境更是天差地遠。「不動產一定會漲」「跌的時候就是買點」這類判斷，在不同的時代與不同的市場並不自動成立。本文所述僅為節目來賓的個人經歷，不構成任何投資建議，實際決策請諮詢會計師、地政士與合格的財務顧問。

再講真正可以學的。這個故事裡最能移植到台灣的，其實不是不動產，而是那個「兩個五千」的思考方式：當你同時有『便宜的錢』與『昂貴的錢』時，該用哪一種去支付你的支出？

台灣的中小企業主經常遇到一模一樣的抉擇：手上有一筆現金，同時銀行核了一筆低利的信保或政策性貸款。很多老闆的直覺是「能不借就不借」，用現金付清最安心。這在心理上完全可以理解，也不是錯的選擇——但值得意識到：那個決定其實是在替你手上的現金，選擇一個報酬率為零的用途。

而 Misner 的紀律有一個前提，這一點台灣讀者尤其該注意：他借的是「低利率」的學貸，而且他有穩定的還款能力與明確的用途。槓桿之所以是工具而不是陷阱，靠的正是這兩個條件。沒有紀律的槓桿，放大的不是財富，是風險。

我在診所經營上，最有感的是他那句「不要把錢花在幾十年後根本不重要的東西上」。這一行很容易陷入設備軍備競賽——買最新的儀器、做最漂亮的裝潢。其中有些確實是必要的投資，但也有不少，五年後回頭看只是消費。而分辨的標準很簡單：它會不會替你產生現金流？

機制拆解：兩個容易被忽略的細節

這個故事裡有兩個容易被跳過、但其實是關鍵的動作。

第一，他在還不知道結果之前，就把兩條路都準備好了。他不知道貸款會不會過，所以他一邊申請、一邊打第二份工存錢。最後那個「幸福的選擇題」不是運氣，是他同時走了兩條路才換來的。多數人是二選一：要嘛等貸款、要嘛拚命賺——而只有兩件都做的人，最後才有選擇權。

第二，他後來把管理交出去了。他提到自己並沒有一直親自處理物業的日常營運，而是找了人——而那個人 Craig，也是一位 BNI 會員，管理他在德州的八處物業。這是一個很容易被略過的細節，卻是整條鏈能撐 38 年的原因之一：如果他一直自己管，他就沒有時間去創辦 BNI 了。

最後那封信

而這一集最好笑、也最溫暖的部分在結尾。

Misner 說，幾年前他終於把所有的學貸與利息全部還清了。「那是我非常驕傲的一天。」

然後——他強調這是真人真事，他沒有編——四週之後，他收到另一所大學的來信：「恭喜您，Misner 博士，您的女兒已獲本校錄取。請至此連結為她繳交學費。」

他說他繳學費已經繳了三十五年以上：「因為當我還完自己的學貸時，我的孩子們決定要去念書了，而我還有一個姪女我也在幫忙。」不過這一次，他不需要學貸，他自己付得起。

而他把整集收在一個他反覆強調過的信念上：

「我認為教育是這個世界上最好的平等器。它對我來說絕對是。我在非常藍領、非常樸實的環境裡長大，而教育讓我比大多數跟我一起念高中的人成功得多。所以我非常相信教育——這也是為什麼 BNI 基金會專注在兒童與教育上。因為我認為它是這世界上最好的平等器。一個受過良好教育的人，可以走出他所處的環境，讓自己更好、讓家人更好。」

Priscilla 補了一句：而且它會給那個人非常大的信心。

收束

這個故事很容易被講成一個致富傳奇，但它其實是三段完全不浪漫的努力接起來的：付不起私立學校，所以去念社區大學；付不起博士班，所以打兩份工；然後在拿到選擇權的那一刻，選了比較辛苦的那條路。

而它與 BNI 的關聯也很值得想。那間 1984 年買下、他創立 BNI 的房子，是靠那條紀律買下來的。換句話說，如果他當年把那五千塊拿去買車，這個世界上可能就沒有 BNI 了。

所以下次當你手上多出一筆錢的時候，值得先問一句 Misner 那個標準：這件事，在幾十年後還重要嗎？